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Genesis Unser Investoren-Mehrfamilienhaus

GENESIS A3 Poster

Jetzt in Betongold investieren Vermögensaufbau mit Neubau-Mehrfamilienhäusern

Immobilien sind seit jeher ein wichtiger Baustein im Vermögensaufbau und in der Altersversorgung. Durch die Hebelwirkung von niedrigen Zinsen, Förderdarlehen mit Tilgungszuschuss und einer Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsneubaus trägt sich aktuell mit einem Eigenkapitalanteil von 25 bis 30 % besonders in Klein- und Mittelzentren eine Investition in Neubaumietwohnungen allein durch die Mieteinnahmen. 

Mit einem Eigenkapital von 60.000 € bis 80.000 € lässt sich somit bereits eine 80m² Dreizimmer-Neubauwohnung in einem Mehrfamilienhaus finanzieren. Bereits ab einem Eigenkapital von 250.000 € ist sogar der Erwerb eines eigenen Vierfamilienhaus mit rund 300 m² Wohnfläche realistisch. Ein wichtiger Vorteil hierbei ist, dass man nicht in eine Eigentümergemeinschaft eingebunden und somit in seinen Entscheidungen autark ist. Zum Beispiel kann man dann auch entscheiden, ob man die Hausverwaltung selbst übernimmt. Damit sich ein entsprechendes Investment tatsächlich rechnet sind jedoch viele wichtige Faktoren zu berücksichtigen.

Zunächst einmal ist die Lage des Baugrundstückes wichtig. Passt beispielsweise das gewünschte Grundstück zu den Bedürfnissen des Mieterklientels, das angesprochen werden soll? Barrierefreie Seniorenwohnungen in der Peripherie ohne entsprechende, fußläufig erreichbare Infrastruktur machen ebenso wenig Sinn, wie hochwertiger Wohnraum an einer vielbefahrenen Ausfallstraße. Darüber hinaus ist natürlich entscheidend, ob auf dem geplanten Grundstück überhaupt die baurechtlichen Voraussetzungen bestehen, um ein entsprechendes Mehrfamilienhaus zu bauen.

Bei der Planung des Gebäudes gibt es weitere wichtige Kriterien, die Berücksichtigung finden sollten. Ist die Ausführungsart des Gebäudes, Massivbau oder Holzrahmenbau, und sind die für die Ausführung vorgesehenen Handwerksbetriebe hinsichtlich Schallschutzanforderungen und geplanter Lebensdauer des Gebäudes für die Ausführung geeignet? Entsprechen die Grundrisse und die Ausstattung der Wohnungen den Bedürfnissen und Ansprüchen des Mieterklientels, das angesprochen werden soll? Sind die Baustoffe und Haustechnik so gewählt, dass keine unnötigen Folgekosten, wie das regelmäßige Streichen einer Putzfassade, entstehen? Hier sollte immer hinterfragt werden, ob entsprechende Angebote nur billig oder auch wirklich günstig sind. Sind bei der Planung neben den Nutzungsanforderungen auch architektonische Ansprüche berücksichtigt worden, damit das Gebäude auch ästhetisch bei der Wahl der Mietwohnung anderen Angeboten vorgezogen wird und auch ein späterer Wiederverkaufswert nicht negativ beeinflusst wird? Werden bei der Planung, Beantragung und Ausführung der Immobilie die für die Förderung und Sonderabschreibung erforderlichen Bedingungen eingehalten und umgesetzt, damit die entsprechenden finanziellen Vorteile auch realisiert werden können?

Die Umsetzung des Vermögensaufbaus mit Immobilien scheitert meistens, trotz festen Willens, bereits daran, dass kein passendes Grundstück auf dem angespannten Wohnungs- und Grundstücksmarkt zu erwerben ist. Sollte das doch gelingen, ist man als Nicht-Fachmann auf das Expertenwissen von Planern und Handwerkern angewiesen, die jedoch meistens nur ihren Teilbereich an dem Projekt und somit nicht alle relevanten Parameter ihrer Investition im Blick haben und danach ihr Denken und Handel ausrichten. Die Ergebnisse solcher Investitionen sind vielfach in architektonischer, technischer und kaufmännischer Sicht mangelhaft.

Eine Lösung ist der Erwerb eines Neubau-Mehrfamilienhaus von einem Bauträger, der spezielle Angebote für Investoren entwickelt. Das können auch versierte Bauunternehmen sein. Als Projektentwickler erwirbt der Bauträger zum Teil Grundstücke, die für einen Einzelinvestor aufgrund der Größe und Investitionssumme nicht in Frage kommen würden. Bereits mit der Kaufentscheidung hat er eine genaue Vorstellung über die Vorzüge der Lage, die Bebaubarkeit des Grundstücks und ein auf Immobilien-Investoren ausgelegtes Projekt im Kopf. Auf Grundlage des Gesamtkonzeptes steuert er die Planung und Umsetzung des Projektes, idealerweise mit eigenen Handwerkern. Hierbei trägt er Sorge, dass die baulichen Vorgaben für die Förderung und Sonderabschreibung eingehalten werden.

Der Verkauf eines Bauträger-Projektes an einen Investor erfolgt dann, üblicherweise vor Baubeginn, über einen notariellen Kaufvertrag zu einem Festpreis einschließlich aller Baunebenkosten. Für den Käufer fallen zusätzlich die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, aktuell 5% in Niedersachsen und Notar- und Amtsgerichtsgebühren, zusammen zwischen 1 und 1,5% der Kaufsumme) an. Die Fälligkeit der Zahlungen erfolgt nach der Makler- und Bauträgerverordnung in bis zu sieben Teilzahlungen nach Baufortschritt. Häufig laufen dann während der Bauphase beim Bauträger Mietanfragen auf, die er mit Erlaubnis der Mietinteressenten und unter Berücksichtigung der Datenschutzverordnung an den Investor weiterleiten kann.